購入か賃貸か

はじめまして。住宅購入について悩んでおり、メンター様のアドバイスを頂きたく、ご相談させてください。

現在、妻と猫1匹の2人＋ペットで暮らしています。
私は上野駅周辺へ通勤しており、夫年収は750〜800万円、妻は専業主婦です。

■ 希望条件（最低限）
・広さは2LDK以上（今より狭くなるのは避けたいです）
・ペット可
・上野まで40分以内
・ある程度生活しやすい街（買い物や日常の利便性）

■ 悩んでいること
広めの物件に住みたい気持ちは強いのですが
予算4,000〜4,500万円では駅近や築浅の条件が難しく
かといって“駅遠×築古”を買うと、将来の資産価値が不安です。

・買えば広さは手に入るが、10年後の値下がりが怖い
・賃貸だと安全だが、広い家が借りられず生活が窮屈
このジレンマで決断できずにいます。

■ 伺いたいこと
1. 私たちの年収・予算・希望条件で、 現実的に選ぶべきエリア はどこでしょうか？
2. 今の相場では、購入より賃貸の方が安全なケースになりますか？
3. 買うとしたら、将来値下がりしにくい “買って良いライン” のマンション条件を知りたいです。

購入には前向きですが、失敗したくない気持ちが大きく、判断できず困っています。
率直なアドバイスをいただけると嬉しいです。

どうぞよろしくお願いいたします。