予算について

お世話になります。
適正な購入予算ついてお尋ねしたいです。
あちこちのサイトを調べてみましたが、予算にあまり自信が持てず、ご助言いただけると幸いです。

【前提条件】
・正社員 30歳
・2025/07に転職。2026/07で勤続1年
・昨年本業の年収は630万円
・上記とは別に昨年8月開業の副業収入 毎月8万円程度
・妻も正社員 年収300万円。世帯年収は1,000万円程度
・予算3,500万〜4,500万円 フルローン希望。
・40~50年のシングルローンを希望。
・マイカーローン 3万/月（残債160万円）
・今年の1月に築30年程度 八千代緑が丘のマンション 3,700万円/40年ローンで仮審査は通過（千葉銀行。マイカーローンの完済条件は無し）
・将来子どもは1人望めたらと考えている。
（0歳から保育料無償になる浦安市が魅力的）

【希望条件】
・浦安市の京葉線沿線（新浦安か舞浜）
・地盤的には元町エリアを希望だが、なければ中町新町でも可能。
・景観の良いマンション希望
・駅徒歩は遠くても妥協できる


【悩みの詳細】
・この状況での適正な住宅ローン予算がわからない。
3,500〜4,500万円あたりで見ているが、これは高すぎるかどうか。

・結婚直後であまり貯金がない状況。フルローンを組む予定だが、手付金はいくら用意されていると良いか。手付金は予算の10%と聞くが100万円という金額では交渉の余地もなく、話にならないかどうか。

・web上の住宅ローンシミュレーターでは、マイカーローンの完済有無で1,000万円程度与信が変わりそう。
先に全額返済すべきか、返済せずに手付金に当てるべきか。（全額返済をすると、住宅購入時期が先になりそう）

・同棲時期に浦安市に住んでおり、夫婦ともに町を非常に気に入っており、浦安市に対する憧れが強い。浦安市且つ新耐震、所有権で手の届くマンションだとどうしても4,500万円前後まで予算が伸びてしまう。今後の金利上昇や修繕積立金の値上げを鑑みると不安もある。

・新浦安周辺には駅近旧耐震で3,500万円前後でフルリノベ、景観がかなりよいマンションが多数あり魅力に感じるが、やはり旧耐震をネックに感じている。旧耐震は上級者向けで難しいと聞くが実際はどうなのか。

以上になります。よろしくお願いいたします。