物件と住宅ローンについて聞きたい

はじめまして、彩湖ラバーと申します。

先日南浦和の某新築マンションを契約しました。
リサーチは一定程度行ったものの、最終的にはタイミングや勢いもあり契約に至りました。
自分たちの意思決定が経験豊富なメンターの皆様目線でどう感じられるのか、
を知りたくなってしまい、投稿をさせてください。
※手付金(100万円)は支払い済みでそのまま入居に進む予定ですが...

基本的には“生活利便性と無理のない資金計画”を重視して意思決定していますが、
“資産性の観点での妥当性”と“住み替え前提でも成立するか”をご意見いただけるとありがたいです。

【前提条件】
・世帯年収：　約1,300万円（昨年の年収 夫690万円、妻670万円）
・世帯構成：　夫婦ともに30歳会社員、0歳の娘一人
・予算　　：　6,000万〜7,000万円（ペアローン前提）
　※月々の費用を20万程度としたい
・職場　　：　夫 田町、妻 上尾近辺
・保有資産：　約3,000万円（夫1,100万円、妻1,400万円、共通600万円）
　※現金と株式資産のみ
　※車は未保有です
・購入理由：　子どもの誕生、保活、学区を確定させて安心したい
・検討地域：　浦和、北浦和、南浦和、さいたま新都心、武蔵浦和、中浦和（できれば上野東京ライン、京浜東北線沿い）
・補足　　：　夫婦ともに故郷が遠く埼玉に地縁はないのですが、結婚後に浦和に3年弱住んでおり、結婚以前は妻が大宮に長く住んでいたこともあり、さいたま市に永住したい思い、憧れがあります。
・購入物件：　新築、3LDK65平米、南浦和駅から徒歩10分〜15分程度、6,000万円前後
・購入理由：　予算感、エリア、引き渡しタイミング(来年以降)が自分たちに絶妙に合いました

【悩み・聞きたいこと】
・将来の給料UP（毎年の賃上げや昇格）を加味して、予算をもう少し伸ばし、資産性の高いシントシティや築浅駅近物件を視野に入れるべきであったでしょうか？
　現在の年収・資産背景において、無理のない範囲で資産性を優先するなら、+1,000万円程度の予算拡張の方が合理的だったでしょうか？

・駅距離がある物件ですが、“20年後に売却して住み替える”前提でも成立する選択でしょうか？それとも“永住前提の物件”と割り切るべきでしょうか？

・住宅ローンの組み方について、ネット銀行、変動金利、期間は長く40年以上で契約する予定です。がん100%の団信を金利上乗せでもつけるべきか迷っています。
　世帯収入バランス（ほぼ同額）と資産状況を踏まえた場合、がん100%団信は合理的な保険と言えるでしょうか？それとも過剰でしょうか？

厳しめのご意見も含めて率直にご指摘いただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。