エリアについて聞きたい

今年冬に出産予定のため、西武新宿線沿いで以下条件にて物件を探しています。
条件に対して住みやすさだけでなく資産性を考慮した際に、気になる点・悩む点が多く決めかねており、アドバイスいただけますと幸いです。
また、新築マンションを中心に探していますが、予算の関係上築25年ほどまでの中古マンションも視野に入れています。

【条件・状況】
・西武新宿線沿線(鷺ノ宮、井荻、上石神井など)の新築マンションを中心に探し中
・一部西武池袋線沿線(中村橋など)の中古物件も視野に入れている
・予算8,500万
・可能であれば南向き希望
・3LDK希望
・二人暮らし（結婚前提/済）で子供一人を迎えて無理なく暮らせる広さを希望(65平米ほどを想像しています)

【気になる/悩みポイント】
・新築マンションの場合、ZEHの有無は今後の資産性・売却の可能性を考慮した際にポイントになりうるか
・新築8,500万円・65平米と、中古〜25年7,000万円・70平米をリフォームするのは今後の資産性・売却の可能性を考慮した際にどちらがよいか
・急行停車駅徒歩10分と、各駅停車駅徒歩5分の資産性は差がつくか

【気になる物件】
・アネシア練馬中村南:
道路に面した南向きは予算オーバーのため断念しました
南向きの他棟と対面する間取りであれば、予算内となりそうです

・ベルジュール井荻パークサイド:
予算と条件が合いそうなのはこの物件ですが、買い物や外食の利便性にやや懸念あり

・ルネグラン上石神井:
まだ見学していないがインターネット上の情報より予算オーバーと判断