結婚出産を見据えたマンション購入の悩み相談

いつも楽しく拝見してます。

現在、パートナーと賃貸で2人暮らししており、年末に結婚を予定しています。
今後、子供ができたら住み替えることまで想定しつつ、子供ができる前に先回りして2〜3LDKのマンションを購入し、ポジションセットすることを私主導で考えています（パートナーとやや年齢差もあるため）。
しかし、ポジションセットにあたって、荒川以北のこなれた価格の物件にするか、リスクを取ってより資産性や値上がり益が狙える高価格帯の物件にチャレンジすべきか、というトレードオフで考えあぐねてます。
ついては、第三者目線で、客観的なご意見ご感想をいただけますと大変助かります。

<現状>
● 家族構成: 本人32歳、婚約者23歳
● 世帯年収: 現在13百万円（本人8百万円、婚約者5百万円）
● 子供: 2〜7年以内に最大2子をもうけたい。パートナーは出産後も勤務を継続する意向
● 現在の住まい: 北千住で賃貸（北千住10万円/月）
● 勤務地:大手町及び浜松町
● 実家: 東大宮（本人）、草加（婚約者）。当面10年間で介護や同居は想定されない。

<購入希望>
● 購入予算:50〜90百万円
● 資金計画: 頭金10百万円+変動金利ローン40〜80百万円
　10年後の世帯年収は、もし婚約者が継続して勤務していれば定期昇給で20百万円になるが、退職して私の1馬力であれば12百万円の見込み。
● 購入時期:2年以内
● 購入後: 10年程度で売却する可能性も想定。2〜7年以内に子供を最大2人もうけたいが、子供が小学生に上がるタイミングで住み替える選択肢も残したい
● 希望エリア: 大宮以南・品川以北の、浜松町駅から50分以内のエリア。乗り換えは０〜１回。浦和駅・品川駅・東雲駅・北千住駅を結んだ四角形の内側か、その付近のイメージ。
● 具体的に目星をつけてきたエリア・物件など
　A.蕨駅西口再開発（駅直結の再開発で、浦和や川口の新築よりまだ安そうなので魅力的）
　B.川口本町4-1再開発
　C.川口駅近の中古マンション上記Bや下記C、Eへの住み替えで良い物件があれば。オーベルタワー川口、ブランズ川口幸町など）
　D.浦和西口再開発
　E.赤羽再開発
　F.西日暮里再開発
　G.湾岸エリアのマンション（晴海フラッグsky duoなど。まだ中古は具体的に調べきれていない）
　H.品川周辺の中古マンション（築5〜15年。具体的には調べきれていない）
● 広さ:50平米台後半〜70平米
● 以上の希望はパートナーとある程度共有済み。ただ、パートナーは慎重派なので、80〜90百万円台となると説得が必要。また、パートナーは蕨以南を希望。

<課題感>
・本来は、子供が出来てからの方が、よりその時その時の家族構成にフィットした物件が買えると思います。あるいは、いま購入するとしても2〜3LDKではなく1LDKにするとか、賃貸に住み続ける方がリスクは低いと思います。
・一方で、建築価格の高止まりを眺めると賃貸を当面続けるのも、お金が出ていくばかりでジリ貧感が強く、また、区分マンション投資の流行に伴ってワンルーム〜1LDKにダブつき感がある気がするので、1LDKは売却時に苦労するのではないか（つまり、2LDKの方が10年後も需給がタイトで値下がり幅が小さいのではないか）と考えています。
・当初は、このような考えで、川口駅周辺の中古マンションを検討しました。ペアローン前提ではありませんが、パートナーの実家の位置や子育ての助力という観点で、説得材料になるためです。
・しかしながら、川口駅近の大規模マンションとなると、やはりリーマンショック前に建てられた築15年超の物件が多く、10年後に築25年超となったときどれだけ買い手がつくのだろうかと思われました。また、良くも悪くもタワマンが林立しており、ランドマーク性や希少性の優れた物件が見つからないように思われました。
・そのため現在は、川口駅周辺を引き続き考慮に入れつつも、「やはり築10年±5程度の中古マンションであれば、まだ都心ど真ん中の品川や湾岸の方が資産性が高い=10年後の住み替えもスムーズなのではないか」と考え直しています。新築にこだわりはないので、再開発エリアの中古マンションを先に買う小判鮫戦法も出物があれば取り組みたいです。ただ、そうした高価格帯を考えるのであれば、浦和駅西口や赤羽、西日暮里、湾岸の再開発マンションなどもスコープに入れるべきかと思っています。
・物件価格は70百万円台までで収まれば御の字です。80〜90百万円という価格帯だと、10年後に中古で売り出したときに実需で買える層は限られそうなので、尻込みしています。その点、蕨駅西口の再開発は、まだ価格等出ていませんが、蕨市の事業で駅直結なので狙い目なのかなと惹かれてきました。
・以上のように、最近、考えが転々としてエリアや価格帯も広がってきてしまったので、皆さんに第三者目線で見ていただいたうえで、冷静に考え直してパートナーとも会話していきたいと思い、今回投稿させていただきました。

とりとめのない長文になってしまい恐れ入りますが、皆様から感想やアイディアをいただき、一緒に考えていくことができればとても嬉しいです。

よろしくお願いいたします。