購入か賃貸か

「購入か賃貸か」および「おすすめのエリア」を合わせて相談したいです。

【前提】
•今の家は、家賃月36万円です
•ただし、家賃分が天引きになっており、タックスメリットがあるので、実質4割引で住んでいます
•しかしながら、直近の不動産相場を見て、「今からでも、エリアを絞ればキャピタルゲインが狙えるのでは」「そもそも今の年収を維持できるとも限らない中で、ずっと賃貸でいると、仮に相場が高騰した際に、今の居住環境を保てなくなるのでは」と言った観点から、多少今の賃貸よりも立地などを犠牲にしてでも家を買うべきではないか？と思っています
•年収は私が2100ー2200万円(源泉徴収票は家賃天引き後なので1800万円程度)、妻が900万円程度です
•が、私が投資用ワンルームを2部屋持っており、それで融資を5000万円ほど引いてしまっていること、両物件とも月1万円程度マイナスのキャッシュフローであるため、家賃はあまり組めないかも、と思っています

【お伺いさせていただきたいこと】
•4割引で賃貸に住めている現状に照らして、持ち家にシフトすることは妥当か。住宅ローン減税などを考えると、タックスメリットは実は大したことないのでは、とも思っています
•今からでもエリアを狙えばキャピタルゲインは狙えるのでは、という発想は正しいか。そうであればおすすめのエリアの探し方など、観点をどうセットすべきか伺いたいです
•上述の通り私が与信枠を潰してしまっているのですが、ペアローンでおよそどれくらいまでローンを組めると考えておくのが良いでしょうか。

お忙しい中お手数をおかけしますが、どうぞよろしくおねがいします。