オススメの物件を教えてほしい

昨年末から物件購入で動いており、
都営三田線沿いで中古マンションを探しています。
リノベ済み物件orリノベをする想定です。

電車で池袋まで比較的出やすく、以下のポイント+予算内+資産性...で買える家をと考えた結果、上記エリアに絞られました。

●予算　
・リノベ済：5,200万
・リノベ前：4,000万〜4,500万
　→上記にリノベ費用：700万程を想定
●駅距離　徒歩10分以内
…今までの内見の経験上、10分以上になってしまうとどんなにいい物件でも購入を悩むようになります。。
●子育てしやすい環境
→治安が良い、そこそこ公園がある
→保育園や小学校が近くにある
●3LDK/70平米
●管理費・修繕積立金3万円以内
●できるだけ正方形に近い間取り
優先順位は駅＞広さ＞環境です。

来年度から保育園に入れる都合もあり、10月までには購入をと思っております。
物件はもちろん、もし上記エリア以外でも良いところがあればご教示ください。(都内で検討しています)

よろしくお願いいたします。